Facility Management: Ein 800-Milliarden-Monopoly

Facility Management revolutioniert einen 800-Millarden-Markt. Massive Wachstumserwartungen und Kostenreduzierungen von bis zu 30 Prozent verändern die Branchen rund um die Immobilie. Großunternehmen kaufen hektisch Anteile eines entstehenden Marktes zusammen; outgesourcte Einheiten drängen auf den Drittmarkt; Gebäudeausstatter, Service- und Handwerksbetriebe geraten unter Druck. Klassische Anbieter rutschen in Marktnischen ab, und Newcomer erschließen ungeahnte Wachstumschancen. Das Monopoly-Spiel um einen Milliarden-Markt hat begonnen.

Das zeigt eine Studie des Instituts für angewandte Innovationsforschung, Bochum. Immer mehr Immobilieneigentümer und -nutzer erkennen, daß ihre Gebäudebewirtschaftung unwirtschaftlich verläuft. Kommunen werden von den Betriebskosten ihrer Liegenschaften überrollt, Bürogebäude werden mit überhöhtem Aufwand betrieben und wenn ein Umbau ansteht, verstrickt sich der „Bauherr" in einem Dschungel von Teilangeboten. Zersplitterte „Zuständigkeiten" in der Planungs-, Erstellungs- und Nutzungsphase von Immobilien verursachen erhebliche Koordinations- sowie Kontrollaufwendungen und Angebotslücken.

Angesichts derartiger Unzulänglichkeiten versuchen erste Anbieter, isolierte Teilleistungen unter dem Label Facility-Management zu integrieren. Erwartete Wachstumsraten locken viele wie Lemminge im Gleichschritt auf das neue Marktfeld. Alleine mit der Siemens Building Technologies (SBT) formiert sich ein potentieller „Komplettanbieter" mit einem Jahresumsatz von rund 7 Milliarden DM. Mit immensem Aufwand versuchen vor allem Großunternehmen, lukrative Claims eines sich entwickelnden Marktes abzustecken. Wenn die „DeTeImmobilien" oder die „Lufthansa Gebäudemanagement" nicht mehr nur die Eigenbewirtschaftung der Konzernimmobilien übernehmen, wenn Bauunternehmen, Anlagenbauer und technische Gebäudeausstatter ihr Leistungsspektrum über klassische Branchengrenzen hinaus erweitern, belebt das die Szene. Obwohl Angebots- und Nachfrageseite sich noch entwickeln, herrscht „Krieg" um Referenzprojekte. Der Facility Management-Markt lockt mit enormen Markterwartungen. Auf bis zu 85 Mrd. DM schätzen Berater das Marktpotential. Doch das ist nur ein Ausschnitt. Mindestens 800 Mrd. DM stehen nach Analysen des Instituts für angewandte Innovationsforschung zur Umverteilung an.

Doch der Facility Management Markt ist kein „Zuwachs-Markt". Neue Wertschöpfung ist nur begrenzt zu erwarten, da die meisten Teilleistungen wie Anlagenwartung, Gebäudereinigung oder Catering bereits erbracht werden. Der „Run" auf den Markt führt zu Fehlinvestitionen und Überkapazitäten. Das bleibt nicht ohne Auswirkungen auf etablierte Anbieter, die Facility Management noch gar nicht wahrgenommen haben. Wenn erste Pilotkunden ihre Bewirtschaftungsverträge von 2000 Einzelverträgen auf 200 reduzieren, dann trifft das Handwerksbetriebe oder Servicedienstleister. Prof. Staudt schätzt, daß 30 % der Handwerksbetriebe in diesem Bereich vom Markt verschwinden.